Olsztyn24 - Gazeta On-Line
Portal Informacyjny Olsztyna i Powiatu Olsztyńskiego

Deweloper oferujący mieszkania lub domy jednorodzinne może zaproponować klientowi podpisanie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej. Między tymi rodzajami umów występują różnice, które warto znać.

Umowa deweloperska a przedwstępna - główne różnice

Umowy deweloperska i przedwstępna są zawierane w tym samym celu - mają zabezpieczyć interesy stron zamierzających sfinalizować transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości. Jednak różnice między tymi umowami nie sprowadzają się wyłącznie do nazewnictwa.

Czym zatem różni się umowa deweloperska a umowa przedwstępna? Najważniejsze aspekty, których dotyczą rozbieżności, to:

• przedmiot umowy - gdy nieruchomość nie jest jeszcze wybudowana, właściwa jest umowa deweloperska. W przypadku nieruchomości gotowych popularniejsza jest umowa przedwstępna;
• elementy umowy - informacje, jakie muszą zostać zawarte w treści umowy deweloperskiej, określa tzw. ustawa deweloperska. W przypadku umowy przedwstępnej zastosowanie ma kodeks cywilny, zgodnie z którym taka umowa „powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”;
• forma zawarcia umowy - umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, z kolei przedwstępna może, ale nie musi - to zależy od stron;
• zabezpieczenie nabywcy - na etapie budowy mieszkania ryzyko jest duże, bo może się okazać, że inwestycja nie zostanie ukończona. Z tego względu umowa deweloperska chroni lepiej kupującego niż umowa przedwstępna - deweloper musi posiadać otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Różnica między umową deweloperską a umową przedwstępną jest też widoczna w terminie, w jakim zostanie zawarta właściwa umowa kupna-sprzedaży. Okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a faktycznym rozliczeniem się między stronami może trwać nawet 2-3 lata, bo tyle z reguły trwa wybudowanie osiedla.

Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska jest uregulowana w tzw. ustawie deweloperskiej. Jej stronami są deweloper i klient - osoba fizyczna zainteresowana zakupem mieszkania czy domu jednorodzinnego. Podpisanie tej umowy dla każdej ze strony oznacza obowiązki i prawa, a precyzując:

• deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości i następnie ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę (klienta) prawa własności. W zamian ma prawo żądać zapłaty ustalonej kwoty;
• nabywca zobowiązuje się do zapłaty za lokal mieszkalny. W zamian ma prawo żądać, aby deweloper przeniósł na niego własność nieruchomości.

Treść wzoru umowy deweloperskiej zaproponowanej przez przedstawiciela firmy deweloperskiej warto skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Niektóre zapisy mogą być tak skonstruowane, że będą niekorzystne dla kupującego.

Zadatek czy zaliczka - co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może pojawić się informacja zarówno o zadatku, jak i zaliczce. To, jaki zapis zamieści deweloper, nie jest bez znaczenia.

Zadatek jest bezzwrotny, jeżeli nie dojdzie do sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży z winy kupującego. Z drugiej strony zapis o zadatku zabezpiecza też potencjalnego klienta, gdyby to deweloper wycofał się z umowy - wówczas ma on prawo do zadatku w podwójnej wysokości.

Inaczej jest z zaliczką - jest ona zwrotna. Bez różnicy jest przy tym, która strona umowy zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli kupna-sprzedaży nieruchomości. W rezultacie nie stanowi ona gwarancji zawarcia w przyszłości podpisania aktu notarialnego.